Составление акта приема передачи квартиры и его типичный образец

Для того чтобы оформить право на владение недвижимостью в 2020 году, необходимо заключить договор. При совершении сделок с недвижимостью акт приема передачи квартиры в большинстве случаев обязателен и является завершающим этапом необходимой процедуры. Без его наличия государственные органы не принимают документы по регистрации права.

По закону часть сделок допустимо проводить без составления акта. Однако передаточный акт является полезным документом, позволяющим оценить состояние квартиры на момент её передачи новому владельцу. Особое значение акт имеет в случаях покупки квартир у застройщиков и по договору долевого участия.

Поскольку акт является полноценным доказательством факта передачи имущества, составлять документ, юристы и специалисты по недвижимости рекомендуют при любых сделках, касающихся перехода прав на жилые помещения.

Что это за документ?

Являясь двухсторонним соглашением, передаточный акт позволяет обеим сторонам сделки обезопасить себя от возможных претензий.

Назначение документа:

• подтверждение факта передачи недвижимости;
• защита сторон, в случае возникновения споров в отношении качества помещения и его состояния;
• дополнительное доказательство чистоты сделки.

Владелец квартиры, передающий её, при наличии акта сможет доказать, что квартира передана новому владельцу и будущий собственник на момент подписания был осведомлен о недостатках и согласился принять недвижимость в текущем состоянии.

В свою очередь защищен и новый хозяин квартиры:

• при выявлении недостатков, он имеет право не подписывать акт;
• найдя изъяны имущества, можно дополнительно прописать условия и сроки их устранения;
• отсутствие в акте информации о недостатках позволит оспорить сделку и отстоять свои интересы в суде;
• наличие акта позволит защититься от притязаний на квартиру третьих лиц (например, при оформлении дарственной).

После подписания акта новый хозяин несет полную ответственность за содержание квартиры, её обслуживание, оплату услуг и ремонта. Если произойдет порча имущества, то дата подписания акта позволит определить, кто фактически владел квартирой в момент произошедшего. До момента подписания акта ответственность за помещение несет его предыдущий владелец.

Необходимость составления

Законодательство регулирует необходимость составления передаточного акта в случаях:

• купли продажи недвижимости акт обязателен (ст.556 ГК);
• необходим документ и при заключении договора аренды, объектом которого является здание, сооружение (ст. 655 ГК) или предприятие (ст. 659);
• при найме жилого помещения (глава 35 ГК), аренде (глава 34 ГК) и в случаях с дарением (глава 32 ГК), составление передаточного акта остается на усмотрение сторон, поскольку сам договор дарения предполагает передачу недвижимости.

Статья 556. Передача недвижимости

Акт приема-передачи входит в обязательный пакет документов, которые предъявляются для регистрации недвижимости в случае её покупки или продажи. Зарегистрировать подаренную квартиру или оформить сделку по аренде/найму можно без наличия акта.

Правила оформления акта приема-передачи квартиры

Типовая форма передаточного акта законодательно не определена.

Основные правила оформления:

• документ должен быть оформлен письменно;
• акт должен и содержать основную информацию — фиксировать момент фактической передачи имущества;
• количество экземпляров должно соответствовать количеству участников следки;
• подписывать документ необходимо только после того, как недвижимость проверена и передана;
• визируя документ, стороны признают, что одна из них отдает помещение, а вторая – согласна принять его в том виде, в котором оно существует на момент подписания акта.

Как только акт приема-передачи составлен и нотариально заверен, он становится неотъемлемой частью основного договора. При этом отдельно от договора акт не будет иметь юридической силы. В свою очередь договор, содержащий в приложении акт, не будет без него иметь правового значения.

Акт может выступать отдельным документом, либо быть включен в текст основного договора. Как показывает практика, отдельный документ составляется тогда, когда между подписанием договора и передачей имущества в натуре имеется длительный временной промежуток.

Если же квартира передается в момент подписания договора, условия акта обычно вписываются в основной документ. При этом наличие у договора функций акта приема-передачи и момент перехода имущества новому владельцу также указываются отдельным пунктом.

Что нужно для составления документа

Чтобы составить акт, необходимо заранее подготовить документы, согласно которым он будет составляться.

К необходимым документам относятся:

• паспорта участников сделки (данные документов подтвердят личности сторон);
• договор, на основании которого происходит передачи имущества;
• документы, подтверждающие право передающей стороны на недвижимость (свидетельство);
• документы, определяющие возникновение права (договор на покупку квартиры, ордер, право по завещанию и т.д.)
• если покупка квартиры происходит с участием ипотечных средств, потребуется банковский договор о кредитовании;
• технические документы на недвижимость (выписки из кадастра, БТИ, росреестра и т.д.).

Реквизиты всех относящихся к объекту и участникам сделки документов должны быть отражены в акте.

Требования к содержанию

Согласно законодательству акт должен удостоверить факт приема-передачи имущества. Однако для специалистов по праву особенно важна его дополнительная функция – предотвращение претензий сторон после совершения сделки. Поэтому особые требования предъявляются к содержанию документа.

Акт должен состоять из трех блоков информации:

«Шапка»	Cодержит: дату и место составления; номер и дату договора, приложением к которому он является; реквизиты нотариуса, заверяющего документ; идентификационные данные сторон (ФИО, данные паспортов).
Характеристика недвижимости	Сюда входят: описание объекта (адрес, включая номер квартиры, этаж её расположения, наличие балконов, лоджий, кладовых и т.д.); технические характеристики объекта (общая и полезная площадь, номер по кадастру, данные об оценке, и т.д.); реквизиты всех документов, касающихся технических данных жилплощади, а также устанавливающие её текущего собственника, должны быть указаны в акте; дефекты квартиры, если таковые имеются.
Заключительная часть	Содержит подтверждения того, что участники сделки не имеют друг к другу претензий. В этом же блоке документ визируется сторонами.

Это минимальный набор требований, которые юристы считают обязательными. В зависимости от обстоятельств документ может быть дополнен.

В нем может прописываться:

• качество ремонта на текущий момент;
• наличие мебели или иных предметов обихода, если они передаются вместе с жилплощадью;
• отсутствие задолженностей, подтвержденных справкой от УК и т.д.

Чем детальнее будет изложена информация о передаваемой квартире, тем полезнее будет акт, если одной из сторон придется воспользоваться им для защиты своих интересов.

Регистрация

Если акт составлен отдельно от договора, и указание о наличии приложения сделано в основном документе, то при государственной регистрации потребуется приложить акт к комплекту документов.

Согласно законодательству (ст. 131 ГК) Росреестр придется посетить, в случаях:

• купли продажи квартиры;
• получения жилплощади в дар;
• аренды квартиры физическим лицом более чем на год;
• аренды юридическим лицом независимо от срока;
• найма квартиры более чем на год.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Государственные органы выдают свидетельство на право собственности новому владельцу, ставят штампы о регистрации на договорах и актах, делают отметки о прекращении права.

Несмотря на правовые нормы, их соблюдение проводится не повсеместно. В некоторых регионах на наличие акта не обращают внимания при регистрации. В других – без него документы на регистрацию не принимают.

Юридический парадокс состоит в том, что по закону фактическая передача имущества должна происходить до юридического вступления гражданина в права собственности на него.

Предотвратить возврат документов регистрационными органами поможет оговорка в основном договоре, о том, что передача имущества, а также подписание акта последует после регистрации права.

Особенности при оформлении

В зависимости от того, какая форма сделки осуществляется, акт может быть разным по содержанию.

От застройщика

Передаточный акт составляется застройщиком. От покупателя же требуется осмотреть квартиру и подписать согласие принять её.

Детальный осмотр помещения является одним из самых важных шагов при покупке квартиры в новостройке. Поставив подпись в акте, покупатель автоматически признает, что его устраивает объект, и он не имеет претензий ни к качеству материалов, ни к отделке, ни к самому зданию.

Образец акта приема-передачи квартиры от застройщика

Перед тем, как подписать акт приема-передачи, следует:

Проверить наличие акта приема дома	До момента подписания передаточного акта необходимо удостовериться, что госкомиссия приняла постройку и одобрила её эксплуатацию.
Осмотреть будущую собственность	Не стоит осматривать состояние квартиры в темное время суток. Застройщик может скрыть недостатки и при искусственном освещении произвести правильную оценку качества работ будет сложно. Даже при естественном свете не стоит пренебрегать фонариком, чтобы тщательно осмотреть темные уголки квартиры, в которых расположены коммуникации.
Проверить работу окон и дверей	Они должны легко открываться и закрываться, не издавать скрипов. Стыки должны быть тщательно обработаны и не должны пропускать воздух с улицы.
Убедиться в ровности стен, полов и потолка	Удостовериться в том, что все поверхности в квартире ровные помогут отвес и уровень. На поверхностях не должно быть трещин и сколов.
Проверить работу электрики, коммуникаций и вентиляционной системы	Для этого каждую розетку и каждый выключатель стоит попробовать в работе. Сантехника, водопроводные и канализационные трубы не должны протекать. Нарушением является наличие ржавчины на металлических частях, а также излишний конденсат. Чтобы проверить работу вентиляции, можно поджечь спичку перед решеткой вытяжки или приложить к ней лист обычной офисной бумаги.
Проверить качество ремонта	Квартиры, приобретаемые «под ключ» должны полностью соответствовать тем условиям, которые прописаны в акте и договоре.

Акт передачи новостройки содержит:

• реквизиты покупателя и застройщика;
• дату и место составления;
• реквизиты договора с застройщиком;
• описание квартиры;
• технические данные объекта;
• описание состояния объекта, в соответствии с условиями договора (социальная отделка, ремонт «под ключ» и т.д.);
• недостатки проведенных работ, при их наличии;
• отсутствие взаимных претензий;
• подписи участников сделки.

Новостройка при оформлении документов потребует три подлинника акта (для застройщика, для покупателя, для пакета регистрационных документов).

Дополнительным документом, обязательно прилагающимся к акту, является смотровой лист.

В нем отражаются:

• все недочеты работы застройщика, замеченные покупателем;
• сроки устранения недостатков;
• можно прописать в листе информацию, полученную от приглашенного покупателем эксперта (профессиональная оценка сделает претензии более весомыми).

Как недостатки, так и сроки по их устранению должны быть обоснованными и реальными. Пока не подписан акт, ответственность за помещение, а соответственно и расходы на дополнительные работы, лежат на застройщике. Застройщик по соглашению с покупателем может не производить дополнительных работ, а выплатить компенсацию за недочеты.

То, что покупатель укажет в смотровом листе необходимо продублировать в акте. Только после этого застройщик будет обязан принимать меры.

Осмотр помещения и заполнение акта выгоднее проводить в присутствии свидетелей. Их мнение будет важным, если продавец и покупатель не придут к согласию, и дело дойдет до суда. Наличие свидетелей фиксируется в акте, при этом указываются их личные и паспортные данные.

При покупке на вторичном рынке

Для приобретения жилья на вторичном рынке столь подробного акта обычно не требуется, поскольку покупатель сам выбирает квартиру. Таким образом, он заранее согласен с её состоянием. В акте отмечаются лишь серьезные недостатки, которые возникли после осмотра вторичной квартиры покупателем или обнаружились в процессе проведения сделки.

Перед подписанием акта следует проверить:

• что с момента осмотра до момента передачи с имуществом ничего не произошло (пожар, потоп, и т.д.);
• что оплачены все коммунальные платежи и за жилплощадь нет задолженности;
• что оплачены все дополнительные услуги (телефонные счета, при наличии стационарного аппарата, кабельное ТВ, стационарное интернет подключение).

Несмотря на то, что у помещения сменился хозяин, службы могут продолжать требовать оплату за услуги с новых жильцов. Также службы могут отказать в обслуживании новым владельцам, пока долги не будут погашены.

Если обнаружится, что какие-то из услуг не оплачены, следует указать это в акте, установив срок погашения задолженностей. Второй вариант – не подписывать акт до того момента, пока продавец не произведет оплату.

Отказ продавца ответить на претензии покупателя в случае серьезных недостатков, может послужить поводом для обращения последнего в суд. Отсутствие подписанного передаточного акта сделает его позицию более уверенной. Если же акт подписан, а недостатки в нем не прописаны, то требовать покупателю будет нечего, ведь должником по закону будет являться именно он.

Акт передачи квартира содержит:

• место и дату оформления;
• реквизиты сторон (ФИО, данные паспортов);
• реквизиты основного договора купли продажи;
• описание недвижимости и её технические характеристики;
• дополнительные сведения, если это необходимо;
• отсутствие у сторон претензий;
• подписи участников купли продажи.

Скачать бланк акта приема-передачи квартиры в формате doc

В дополнительных сведениях может содержаться информация:

• о недостатках;
• о сроках их устранения;
• о сроках передачи денег, если для их получения продавцу необходимо выполнить какие-либо условия;
• о предметах мебели и обихода, если по условиям договора они приобретаются вместе с квартирой и т.д.

Документ составляется в двух оригинальных экземплярах (для продавца и для покупателя). При участии в сделке большего количества лиц или банка, необходимо подготовить соответствующее количество актов.

При передаче жилья в аренду (найм)

Особенностью акта, оформляемого при аренде или найме, является необходимость перечислить все вещи, которые одновременно с арендой жилья передаются в пользование новым жильцам.

Акт передачи при аренде должен содержать:

• место и дату оформления;
• реквизиты сторон (ФИО и данные паспортов);
• реквизиты договора аренды;
• детальное описание квартиры (кроме адреса необходимо описание всех помещений, качества ремонта, состояние сантехники и коммуникаций и т.д.)
• детальное описание переданных вещей (если на них есть дефекты, они все указываются);
• технические данные объекта;
• взаимное отсутствие претензий к имуществу;
• подписи участников сделки.

Имеющиеся дефекты арендаторам лучше запечатлеть на видео или фото, с привлечение свидетелей. Последние смогут подтвердить и завизировать даты произведенных снимков и их достоверность.

Несмотря на то, что закон требует оформления передаточного акта только в случае, когда аренда/найм являются длительными, подробный перечень имущества позволит собственнику квартиры защитить свои интересы. Поэтому следует составлять документ, даже когда сдача квартиры производится на короткий срок. Кроме перечня имущества следует подробно описать его состояние, а также наличие каких-либо дефектов.

Арендаторам также выгодно составление акта, ведь отсутствие информации о состоянии ремонта, бытовой техники, сантехники или мебели может послужить поводом для последующих претензий со стороны владельца. Последний имеет права подать в суд на арендатора, обвинив его в порче имущества. Без подробного акта доказать, что принятые в пользование вещи уже были в плохом состоянии, будет весьма проблематично.

По договору долевого участия (ДДУ)

Процесс подписания акта по ДДУ во многом схож с оформлением документов по покупке недвижимости в новостройке.

Передача недвижимости производится на основе Федерального закона № 214 в следующем порядке:

1. За две недели до окончания строительства дольщики должны быть уведомлены.
2. Окончив строительство, застройщик представляет дом на комиссию, которая по результатам экспертной оценки разрешает ввести строение в эксплуатацию.
3. После оценки комиссии и замеров БТИ строению присваивается адрес.
4. Дольщики призываются для осмотров своих будущих квартир и подписания документов о передачи имущества в тот срок, который установлен ДДУ ( при отсутствии указаний, установлен недельный срок подписания документов).
5. Каждый из будущих владельцев обязан тщательно осмотреть помещение своей квартиры.
6. Если обнаружатся недочеты, существенно не влияющие на решение принять жилье в текущем состоянии, производится подписание акта.
7. Если недостатки существенные – составляется акт осмотра, с перечнем найденных проблем, при этом акт приема передачи квартиры не подписывается.
8. Устранив недостатки, застройщик вновь приглашает дольщиков.
9. Если дольщики удовлетворены, они подписывают передаточный акт.
10. Производится окончательный расчет по сделке, передача ключей и регистрация собственности.

Согласно закону, именно акт завершает сделку купли продажи. С этого момента дольщик становится полноправным владельцем квартиры, к нему переходит обязанность по оплате коммунальных счетов и содержанию имущества.

Передаточный акт при покупке квартир через ДДУ включает:

• место и дату оформления;
• полные реквизиты сторон (застройщика и дольщика);
• реквизиты ДДУ;
• описание квартиры и её технические данные;
• состояние жилья (качество постройки и ремонта и выявленные недочеты);
• отсутствие претензий сторон друг к другу;
• подписи участников ДДУ.

Следует учитывать, что застройщик часто подходит к оформлению акта формально, а бланк акта может даже не содержать его подписи. Односторонний акт по закону допустим. Однако подпись застройщика обязательно должна быть на смотровом листе. Этот факт необходимо проконтролировать дольщику и настоять на том, чтобы представитель компании застройщика подписал документ.

В противном случае дольщику необходимо самостоятельно составить акт осмотра помещения, перечислить выявленные недостатки и письменно потребовать их устранения, указав срок исполнения.

Составленный документ отправляется по адресу организации, ответственной за постройку дома заказным письмом с описью вложений. Если в указанный срок никаких мер застройщиком не принято, следует обращаться с исковым заявлением в судебные органы.

По договору дарения

Составление передаточного акта при оформлении квартиры, передающейся в дар, по закону не требуется. Это правило исходит из самого понятия «дарение», так как оно является безвозмездным, добровольным и безусловным. Соответственно принимающая сторона не может предъявлять к имуществу никаких претензий.

Согласно главе 32 для осуществления дарения квартиры необходимо составить договор, заверить его в нотариате и зарегистрировать переход права собственности.

Однако именно передаточный акт дает сделкам дарения дополнительную защиту. При наличии акта практически невозможно оспорить заключенный договор дарения, так как он подтверждает добровольную передачу имущества.

Если объектом дарения является не вся квартира, а только её доля, то в акте описывается именно она.

Правильно подготовленный акт дает возможность предотвратить посягательства на имущество третьей стороной. Если участники сделки полностью уверены, что заинтересованные в расторжении договора лица отсутствуют и претензий между сторонами в дальнейшем не возникнет, то достаточно прописать факт передачи квартиры в теле самой дарственной.

Типичный образец документа в 2020 году

Типичный образец акта 2020 года содержит информацию о сторонах сделки, дате передачи квартиры, а также отражает отсутствие между сторонами претензий относительно объекта сделки:

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

образец

г. ___________________

«___» ______________ ____г.

Мы, _______________________________________________, проживающий(ая) по адресу _____________________________________________________, паспорт серии ____ № ________, выдан «__» ________ 20__г., __________________________________________, 19__г. рождения, место рождения ___________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», и _________________________________, проживающий(ая) по адресу _______________________________________________, паспорт серии ____ № ________, выдан «__» ________ 20__г., ____________________________________, 19__г. рождения, место рождения ______________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», в соответствии со статьей 556 ГК РФ, составили настоящий акт о нижеследующем:

Продавец передал, а Покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: _________________________________________________________________________,

в соответствии с договором купли-продажи, заключенным в простой письменной форме «__» ___________ 20__г., зарегистрированным в ______________ «__» ________ 20__г., запись регистрации № _______________.

Продавец передал, а Покупатель принял указанную квартиру надлежащего качества (ст.ст. 475, 557 ГК РФ), в том числе ключи от квартиры, а также квитанции и счета об оплате коммунальных платежей и прочие документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и плате за пользование телефоном.

Деньги за проданную квартиру Продавец от Покупателя получил полностью в сумме ________( ).

Материальных претензий друг к другу стороны не имеют. Договор и акт подписаны добровольно. Стоимость квартиры взаимосогласована.

При возникновении задолженности по телефонному номеру __________________ до «__» ______________ 20__г. включительно, Продавец обязуется оплатить ее в полном объеме (в том числе междугородние и международные переговоры).

Продавец: Покупатель:

_____________/______________/ _______________/_______________/

(подпись, ФИО) (подпись, ФИО)