Арендные каникулы в торговых центрах часто воспринимаются как жест доброй воли со стороны управляющей компании. На практике это инструмент, который работает строго в рамках интересов ТЦ. Их дают не «потому что принято», а потому что в конкретной ситуации это выгодно обеим сторонам. Понимание этой логики сильно упрощает переговоры и избавляет от иллюзий еще до подписания договора.
Чаще всего арендные каникулы появляются на этапе запуска. Торговый центр понимает, что арендатор не начинает зарабатывать в первый день. Идет ремонт, завоз оборудования, настройка процессов, набор персонала. В этот период помещение не генерирует выручку, но уже занимает место в концепции. Каникулы здесь — способ снизить порог входа и ускорить заполнение ТЦ. Сроки зависят от формата: для розницы это может быть несколько недель, для общепита или сложных сервисов — несколько месяцев. Чем выше инвестиции в запуск, тем выше шансы на более длинный льготный период.
Второй сценарий — замена арендатора в проблемной зоне. Если помещение долго простаивало или предыдущий арендатор съехал с убытками, ТЦ заинтересован вернуть поток и оживить локацию. В таких случаях каникулы становятся частью компенсации риска. Управляющая компания понимает, что новому бизнесу придется не только запускаться, но и «перепрошивать» восприятие точки у посетителей. Здесь льготный период может быть гибким, с привязкой к этапам открытия или частичному выходу на оплату.
Отдельная история — каникулы при нестабильном трафике. Это характерно для новых торговых центров, реконструкций, смены якорей или масштабных ремонтов. Формально ТЦ может работать, но фактически поток еще не сформирован. В таких условиях арендаторы редко соглашаются заходить без уступок. Каникулы здесь — не бонус, а способ разделить неопределенность. Иногда они оформляются как полное освобождение от аренды, иногда как символическая ставка до выхода объекта на заявленные показатели.
Важно понимать, что в льготный период обычно включают не все. Чаще всего речь идет только об арендной плате. Эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, маркетинговые сборы могут сохраняться полностью или частично. Для ТЦ это принципиально: здание продолжает работать, и расходы никуда не исчезают. Ошибка арендаторов — считать каникулы «бесплатным временем» и не закладывать эти платежи в финансовую модель.
Еще один нюанс — формат каникул. Они не всегда выглядят как «ноль рублей». Иногда это поэтапное повышение ставки: первый месяц — минимальная оплата, затем плавный рост до полной ставки. Для бизнеса такой вариант часто даже удобнее, потому что позволяет адаптироваться к реальной динамике выручки. Но если этот механизм не проговорен заранее, он может стать неприятным сюрпризом уже после открытия.
Переговоры об арендных каникулах редко работают в лоб. Фраза «дайте каникулы, потому что нам тяжело» почти никогда не срабатывает. Управляющую компанию интересует не состояние арендатора, а его вклад в ТЦ. Аргументы строятся вокруг инвестиций в помещение, соответствия концепции, способности привлечь или удержать аудиторию, закрыть проблемную зону или усилить этаж. Чем понятнее этот вклад, тем проще обсуждать условия.
При этом важно учитывать позицию самого ТЦ. В заполненных, устойчивых центрах с очередью арендаторов каникулы дают реже и жестче. В объектах с вакансиями и сложными зонами — охотнее. Ошибка арендаторов — вести переговоры так, будто все ТЦ находятся в одинаковых условиях. Контекст конкретного объекта решает больше, чем универсальные советы.
В итоге арендные каникулы — это не привилегия и не стандарт, а часть сделки. Их дают, когда понимают, зачем. И договариваются о них не абстрактно, а через реальные сценарии запуска, риски и интересы обеих сторон. Чем трезвее это понимание, тем выше шанс получить условия, которые действительно помогут бизнесу в первые месяцы, а не создадут ложное ощущение безопасности
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — арендные каникулы в ТЦ
Дата публикации: 29 июля 2022 года
