Что охватывает аудит застройщика

Государственные органы на сегодняшний день стараются максимально контролировать деятельность различных компаний, и в особенности это касается застройщиков, деятельность которых предусматривает достаточно большое количество тонкостей, требующих детальной проверки.

Для того, чтобы обеспечить контроль за этой категорией предпринимателей, со стороны государственных органов проводится специализированный аудит застройщика – особенная процедура проверки, предусматривающая массу своих особенностей.

При этом многие лица, ведущие деятельность в этой сфере, не знают о том, что представляет собой аудит застройщика и каким образом проводится данная процедура в соответствии с действующим законодательством.

Особенности процедуры

Аудит в современном строительстве представляет собой неотъемлемую часть системы контроля над качеством работы строительной компании, а также одним из наиболее важных требований, прописанных в ИСО 9001. В сфере строительства стратегия проведения аудита, а также организация проведения данной процедуры существенно отличается от проведения аналогичных проверок в других областях, что связано с наличием множества особенностей ведения строительных проектов.

Стоит отметить, что в строительной сфере аудит охватывает всего две основные области: проверка всей компании, а также отдельного строительного проекта.

Скачать ИСО 9001

Первая процедура позволяет определить возможность компании заниматься выполнением строительных проектов в соответствии с требуемым уровнем качества, а за счет проверки конкретных строительных проектов обеспечивается оценка способности компании достигать поставленных целей.

При этом сам аудит может быть первой, второй или третьей стороны. Последний проводится независимыми компаниями в целях подтверждения соответствия компании установленным стандартам качества, в то время как аудит второй стороны осуществляется со стороны заказчика, инвестора или самого застройщика.

Аудит первой стороны осуществляется самими строительными организациями или управляющими компаниями.

Основные нормативы

Чтобы понимать ключевые особенности проведения аудита строительных организаций, нужно понимать особенности действующего законодательства, которым регулируется данная сфера.

Отсылка к закону

Начиная с 1 января 2020 года в соответствии с теми уточнениями, которые были внесены в Федеральном законе №304-ФЗ, бухгалтерская отчетность застройщиков, которые используют финансовые средства участников долевого строительства, должна в обязательном порядке подвергаться регулярной проверке.

Профессиональный аудит застройщиков должен учитывать ключевые особенности этого вида деятельности, и в частности, это касается различных элементов финансовой, технологической и юридической стороны компаний, ведущих свою деятельность в этом секторе.

В процессе проведения аудиторской проверки учитываются следующие особенности ведения деятельности компаний-застройщиков:

• наличие трудоемкого механизма ценообразования;
• необходимость использования многофакторного принципа в процессе определения себестоимости проводимых строительных работ;
• наличие многоступенчатой системы расчета между сторонами, выступающих на правах долевых участников в строительных работах.

Сама же процедура направлена, в первую очередь, на проверку следующих факторов:

• оценка и анализ состояния материальных ценностей посредством проведения инвентаризации компании;
• контроль над тем, насколько правильно формируются стоимостные оценки используемых материалов в процессе их списания на проведение строительных работ;
• контроль над объемами проводимых строительно-монтажных работ, который обеспечивается посредством сопоставления фактических результатов с теми, которые были указаны в актах выполненных работ;
• проверка финансовых показателей для того, чтобы определить дальнейшие перспективы работы застройщика на протяжении ближайшего года после проведения процедуры аудита.

Стоимость работ, которые требуются при аудите компаний-застройщиков, зависит от целого ряда факторов, но при этом минимальная их цена составляет 50000 рублей за каждый год аудита.

Проверка документов

Первое, с чего начинается проведение аудита – это ознакомление с проектной декларацией, которая включает в себя данные о застройщике, а также о разработанном строительном проекте.

В соответствии со статьей 19 указанного закона проектную декларацию компании должны публиковать в интернете или средствах массовой информации как минимум за 14 дней до того, как будет оформлен первый договор с участником долевого строительства, и именно она подвергается максимально внимательному изучению перед подписанием договора.

В соответствии со статьей 21 указанного закона проект должен включать в себя следующую информацию:

• цели составленного проекта, а также сроки и этапы его дальнейшей реализации;
• наличие разрешения на проведение строительных работ;
• права застройщика на указанный земельный участок с указанием его параметров;
• месторасположение строящихся домов с их дальнейшим списанием;
• количество квартир, расположенных в многоквартирном доме, а также гаражей и других недвижимых объектов с описанием их технических параметров;
• функциональное назначение использующихся нежилых помещений, которые не входят в число общего имущества многоквартирного дома;
• состав всего имущества, находящегося в долевой собственности участников;
• предполагаемые сроки оформления разрешения на введение объекта в эксплуатацию;
• возможные финансовые и другие риска, а также меры добровольного страхования застройщика;
• перечень подрядчиков;
• способ, в соответствии с которым будет обеспечиваться исполнение обязательств застройщика, прописанных в составленном соглашении;
• других сделках и договорах, в соответствии с которыми осуществляется привлечение финансовых средств, полученных со стороны дольщиков.

Помимо этого, при наличии соответствующего требования со стороны участника долевого строительства, застройщик должен будет предоставить ему для ознакомления следующий пакет документов:

• разрешение на проведение строительных работ;
• технико-экономическое обоснование зарегистрированного проекта возведения многоквартирного дома;
• оформленную экспертизу проектной документации, если необходимость проведения данной процедуры зарегистрирована в соответствии с федеральным законодательством;
• всю проектную документацию, включая все изменения. Которые были в ней зарегистрированы;
• документы, подтверждающие наличие у застройщика прав на земельный участок.

При этом документы, которые указывают информацию о застройщике, в обязательном порядке должны включать в себя следующие сведения:

• полное наименование, адрес и режим работы компании;
• факт государственной регистрации застройщика с указанием индивидуальных особенностей этой процедуры;
• полный перечень учредителей, имеющих более 5% голосов в управлении;
• проекты строительства различных объектов недвижимости, реализация которых осуществлялась с помощью этого застройщика на протяжении последних трех лет;
• вид лицензируемой деятельности, а также номер лицензии и срок ее действия;
• финансовом результате, полученном за последний год деятельности.

Помимо этого, учредительная документация и свидетельства о государственной регистрации и постановке застройщика на учет в налоговой службе компания должна предоставить любому лицу, которое обратится для получения этих документов.

Бухгалтерская справка для суда составляется в произвольной форме желательно на фирменном бланке компании.

Из этой публикации вы можете узнать, как проводится выдача денег под отчет.

Требования к аудиту застройщика

Основные направления, в соответствии с которыми осуществляется проверка финансовой отчетности, указываются по типичным зонам риска, а именно:

• проверяется соблюдение норм действующего законодательства в процессе планировки и развития территорий;
• анализ того, насколько соблюдаются требования инвесторов и кредиторов;
• проверка основной строительной деятельности компании;
• анализ учета результатов выполняемых проектов;
• проверка вспомогательной деятельности компании, а также используемых ей непрофильных активов.

Помимо этого, для строительных организаций могут проводиться также такие процедуры как реструктуризация, финансовые расследования или же защита активов.

Компании, которые занимаются аудитом строительных организаций, важно не забывать о том, что эта отрасль достаточно сильно зависит от вкладываемых в нее инвестиций. Одним из наиболее важных конкурентных преимуществ любой строительной компании является ее финансовая прозрачность, так как инвестор должен полностью видеть все затраты и прибыль компании, а также финансовые результаты ее деятельности.

Таким образом, в процессе проведения аудита проверяется технология производственной деятельности, организационно-правовые основы, а также особенности используемой системы бухгалтерского учета и налогообложения.

Главные задачи

Задачи аудита в строительной деятельности различаются в зависимости от того, проводится проверка самой компании или определенного проекта. Как говорилось выше, при проведении проверки самой компании устанавливается то, может ли она выполнять те строительные проекты. За которые берется, в соответствии с установленными требованиями к качеству. При этом в процессе проведения проверки определенных проектов устанавливается то, насколько выполняемые работы соответствуют тем требованиям, которые изначально предъявлял к работам заказчик.

В процессе проведения проверки строительной компании ключевыми задачами ставится:

• Оценка соответствия установленным требованиям стандартов системы качества. В процессе такой оценки аудит строительной организации позволяет установить возможность организации работать в полном соответствии с установленными международными стандартами.
• Оценка эффективности и результативности используемой системы управления строительной компании, и в частности, определиться с эффективностью использования внутренних коммуникаций в компании.
• Оценка того, насколько руководство организации реагирует на различные изменения в своей деятельности, то есть использует ли она какие-либо предупреждающие или корректирующие приемы. Компания может заниматься реализацией строительных проектов самой разной длительности или сложности, причем их реализация может быть непосредственно связана с множеством различных изменений. Проведение аудита в сфере строительства можно определиться с тем, насколько эффективно компания управляет рисками и изменениями, так как от этого непосредственно будет зависеть успешность самого проекта и работы всей компании в целом.
• Оценка возможностей управления своими подчиненными, строительной документацией и инфраструктурой. Другими словами, аудит проводится с целью определения эффективности работы каждой отдельной подсистемы данной организации.

При этом стоит отметить, что аудит строительного проекта предусматривает несколько иные задачи, а именно:

Поправки в 214-ФЗ

В первую очередь, изменения коснулись увеличенного размера минимального уставного капитала застройщиков, который раньше составлял всего 10 000 рублей, что очевидно не могло гарантировать реализацию интересов всех участников долевого строительства. Теперь же минимальная уставной капитал застройщика должен составлять как минимум 5% от общей стоимости возводимого объекта.

Помимо этого, расширился перечень информации, предоставляемой застройщиком, и в частности это касается разрешения на строительство, аудиторского заключения, заключения экспертизы документов и договор поручительства с учредителями.

Отдельное внимание стоит уделить ответственности застройщика за нарушение сроков устранения каких-либо недостатков, которая теперь составляет 1% от общей стоимости расходов за каждый день просрочки.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Было принято решение отменить необходимость в использовании счетов эксроу, и вместо этого их можно применять по желанию, а также запретить перевод денежных средств с одного объекта на другой. Застройщик должен оформлять документы по каждому отдельному объекту, а годовая отчетность должна подвергаться обязательной проверке.

Бухгалтерская справка о балансовой стоимости основных средств не является обязательной формой бухгалтерской отчетности.

Как оформляется форма СПВ-2 для пенсионного фонда — мы расскажем.

О доступных способах оптимизации налогов в 2020 году — читайте в этом обзоре.