Налоговые ловушки
Я веду несколько десятков балансов для арендодателей и вижу повторяющуюся картину: ставка налога на имущество растёт быстрее аренды. При кадастровой переоценке объект превращается из актива в гирю, тянущую отчёт о прибылях вниз. Амортизационная премия уже через три–четыре цикла капремонта поглощена, а вычет по процентам режется лимитом «20 % от дохода». Расходы прячутся трудно: управление Росреестр отслеживает даже парковку, записанную как «хозблок».
Управленческий фактор
Метраж редко приносит доход сам по себе. Арендатор задержал платёж на месяц — и вот в отчёте кассовый разрыв, который бухгалтер называет «отрицательной дебиторкой». Добровольный уход арендатора при расторжении договора создаёт период простоя, за который коммунальные расходы ложатся на собственника. Любой простой свыше 90 дней съедает годовую прибыль при окупаемости десять лет. Страховые компании охотно принимают риск пожара, но в страховой полис редко включают риск пустующего помещения, поэтому потенциальная потеря скрыта в файле «прочие расходы».
Долговой рычаг
Кредит под 9 % выглядел выгодным при инфляции 4 %. После скачка ключевой ставки до 12 % маржа испарилась. Лизинговые платежи индексируются по договору, а аренда привязана к ИПЦ, который реагирует медленнее. Возникает отрицательный спред. При LTV > 70 % один квартал просадки аренды приводит к ковенант-брейку, банк направляет уведомление «acceleration», расчёт 90-дневной дельты показывает недостаток залоговой стоимости — и начинается процедура оверколлатерализации.
Юридический ребус
Земельный участок иногда таит сервитут, записьанный задолго до покупки. Энергосбыт предъявляет регресс за соседский перерасход, потому что общедомовой счётчик передаёт данные в автоматическом режиме, а договор пишет «пропорционально площади». Долгожитель-арендатор отказывается съезжать, ссылаясь на «преимущественное право», и суд принимает позицию арендатора, так как уведомление отправлено не по адресу доверенности.
Ликвидность
Квартира на окраине напоминает металлолом с биржевым тикером — спрос отсутствует, цена плавает. При попытке быстрой продажи дисконт достигает 25 %. В отчёте DCF величина «терминальная стоимость» выглядит внушительно, но на практике рынок требует месяц-два экспозиции, риелтор берёт 3 % комиссии, а налог при продаже раньше пятилетнего порога съедает ещё 13 %. В результате IRR падает до уровня вклада, но инвестор привязан к объекту, словно капитан к якорю.
Неочевидные расходы
Капитальный ремонт фасада раз в 7–8 лет превосходит годовой доход за месяц. Лифт требует модернизации при коэффициенте износа 0,6, иначе инспекция Ростехнадзора выписывает приостановление эксплуатации. Сквозняк в подвале приводит к теплопотере, счётчик ТЭЦ фиксирует сверхнорматив, и расчёт «удельная себестоимость тепла» выходит за лимит 12 кВт·ч/м².
Психологический капкан
В отчёте об инвестициях число этажей выглядит осязаемо, поэтому владелец ощущает «бетонное спокойствие». Иллюзия материальности нередко затмевает математику: NPV для объекта со сроком окупаемости 18 лет конкурирует с облигацией федерального займа, но кирпич пахнет «надёжностью». Такой мираж называется резистентностью к нематериальным активам.
Вывод
Недвидимость требует дисциплины бухгалтера, внимания юриста и хладнокровия казначея. Пока сосед обсуждает «квадратные метры», я проверяю коэффициент DSCR, смотрю на срок аренды, анализирую налоговую перспективу — и принимаю решение только после стресс-теста всех перечисленных граней.
