Покупка готовой гостиницы — это не как купить квартиру. Банк смотрит на это совсем другими глазами. Для них вы приобретаете не просто недвижимость, а работающий бизнес со своей историей, клиентами и, что самое важное, с денежным потоком. И именно этот поток — главное, что их интересует.
Выбрать оптимальные условия кредитования вам помогут в отельной управляющей компании Альянс Отель Менеджмент
Что в прицеле у банка: залог против денежного потока
Когда вы приходите за кредитом на отель, первое, что проверят — это не ваша кредитная история, а история самого объекта. Банк будет изучать его так же пристально, как и вас.
Основные моменты, которые попадают под лупу:
- Финансовая отчётность отеля за последние 2-3 года. Это святая святых. Банк посчитает ваш EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации) — это показатель операционной эффективности.
- Залоговая стоимость. Оценщики банка определят, сколько стоит отель, если его придется продать с молотка. Обычно кредит дают на 60-80% от этой суммы.
- Ваш собственный капитал. У вас должен быть значительный первоначальный взнос — обычно 20-30% от стоимости сделки. Банк хочет видеть, что вы тоже рискуете своими деньгами.
Но вот что интересно: даже если здание стоит миллиард, а его доходность оставляет желать лучшего, банк может отказать или предложить жёсткие условия. Для них работающий отель с умеренной стоимостью, но стабильной прибылью — куда лучшая история, чем дворец с призрачными перспективами.
Ваш главный козырь: бизнес-план, который дышит
Бизнес-план для кредита на гостиницу — это не формальность. Это ваш главный инструмент переговоров. Он должен отвечать на все «а что, если?» банка.
Что должно быть в нём, кроме общих фраз?
- Детальный прогноз денежных потоков. Помесячно на первый год, поквартально на последующие. Откуда вы берете цифры? Из истории отеля, анализа сезонности, планов по ребрендингу и маркетингу.
- Расчёт точки безубыточности. Покажите, при какой загрузке и среднем чеке отель выйдет в ноль. Это даст банку уверенность, что вы понимаете операционные риски.
- План повышения эффективности. Что вы сделаете, чтобы улучшить показатели? Может, обновите номера, смените концепцию ресторана, внедрите новую систему управления доходами? Банк любит видеть конкретные шаги.
- Анализ рынка и конкурентов. Докажите, что вы знаете, в какой среде будете работать.
Такой документ показывает, что вы не просто мечтатель, а расчетливый управленец.
DSCR: Три буквы, которые решают всё
Запомните эту аббревиатуру: Debt Service Coverage Ratio (DSCR) — коэффициент покрытия долга. Это главная цифра в вашем кредитном досье.
Формула проста: Чистый операционный доход / Ежегодные платежи по кредиту.
Банки обычно требуют DSCR не ниже 1.2-1.5. Что это значит на пальцах? Если ваш ежегодный платеж по кредиту составляет 10 миллионов рублей, то чистый операционный доход отеля должен быть как минимум 12-15 миллионов. Это создает для банка «подушку безопасности» на случай спада.
Если ваш расчётный DSCR близок к 1.0 или, не дай бог, ниже — кредита не видать. Придётся либо увеличивать доходность в планах, либо просить меньшую сумму.
С какими ставками и сроками можно столкнуться?
Здесь нет универсального ответа, но есть типичные рамки:
- Ставки: Зависят от ключевой ставки ЦБ, срока, вашей истории и качества залога. Часто это ключевая ставка + 2-5%.
- Срок: На покупку готового бизнеса банки обычно дают 5-10 лет. Реже — до 15.
- Валюта: Чаще всего рубли. Кредиты в валюте — отдельная сложная история, доступная не всем.
И да, будьте готовы к тому, что банк попросит застраховать предмет залога (отель) и, возможно, вашу жизнь и здоровье.
Что может стать подводным камнем?
Даже с идеальными документами есть нюансы, которые тормозят процесс.
- Техническое состояние. Банк назначит своё техническое обследование. Если найдут износ конструкций или устаревшие инженерные системы, это может стать проблемой.
- Юридическая чистота. Все ли согласования на строительство и эксплуатацию были получены предыдущим владельцем? Нет ли судебных споров по земле?
- Кадровые риски. Банк может поинтересоваться, останется ли действующая управляющая команда. Частая смена менеджмента после покупки — тревожный сигнал.
Получить кредит на гостиницу — это диалог, где вы доказываете банку, что этот отель не просто здание, а надежная машина по генерации денег. Ваша задача — показать, что вы тот самый оператор, который сможет эту машину грамотно вести. Подходите к подготовке как к стратегическому планированию, и тогда банк из строгого экзаменатора превратится в вашего финансового партнера.
